Mientras los inquilinos de Williamsburg luchan contra la instalación de baterías en los techos, la ciudad se mueve para que sean como deben

Se planea instalar una batería de iones de litio en el techo de 315 Berry Street, fotografiado en 2012. Foto de Christopher McBride para PropertyShark

Nota del editor: Esta mañana, la Junta de Normas y Apelaciones de la Ciudad de Nueva York aprobó un permiso especial para la instalación de un sistema de almacenamiento de energía de batería en 315 Berry Street, lo que permite que MicroGrid Networks continúe con el proceso de obtención de permisos del Departamento de Construcción.

Los inquilinos de un edificio de Williamsburg de principios del siglo XX que luchan contra la instalación de baterías de iones de litio en su techo, una de las primeras instalaciones residenciales en toda la ciudad, destacan una situación que podría desarrollarse en toda la ciudad si una enmienda al texto de zonificación del Departamento de Planificación Urbana sigue adelante como propuesto.

Los inquilinos de 315 Berry han estado luchando contra MicroGrid Networks frente a la Junta de Normas y Apelaciones de la ciudad desde 2021, cuando descubrieron que la compañía, con la aprobación de los propietarios, planeaba instalar un sistema de almacenamiento de energía que abastecería la subestación Water Street de Williamsburg. , a cargo de Con Ed, con una potencia adicional de 3 megavatios. (La capacidad actual de la estación es de aproximadamente 375 megavatios).

MicroGrid Networks ha solicitado un permiso especial para acometer la instalación en una zona residencial. Si se adoptan los planes de la ciudad de Sí del alcalde, ya no será necesario un permiso especial y un propietario puede instalar dicho sistema por derecho propio.

Daños aparentes por agua dentro de uno de los apartamentos en 315 Berry Street. Foto vía Olivia Silver

Si bien los inquilinos de Brownstoner hablaron para apoyar la transición a la energía verde, dijeron que no quieren que se tomen decisiones que puedan poner en riesgo a los neoyorquinos y temen sobre la seguridad contra incendios y la capacidad de su edificio para soportar el peso del agua que sería necesario para combatir el incendio de una batería, así como la capacidad del FDNY para combatir el incendio.

"Un incendio reciente en el Bronx destruyó por completo los edificios", dijo el inquilino Steve Silver en una audiencia de la BSA en marzo. "Fue fabricado, este incendio, por una bicicleta eléctrica. Lo que proponen poner en nuestro techo es el equivalente a 30,000 bicicletas eléctricas".

El inquilino Lawrence Swan dijo que nadie querría la instalación, un total de 15 baterías, sobre sus cabezas. "No creo que lo quiera en su techo, y no creo que las personas propietarias de MicroGrid lo quieran en sus hogares. El propietario no lo querría en el suyo. Pero usted sabe que los inquilinos aquí tienen muy poco que decir. No nos gusta, no lo queremos".

Swan dijo que si se debe instalar sistemas de baterías en los techos, debería ser en construcciones nuevas que podrían diseñarse para sostenerlos, en lugar de una fábrica de casi 100 años.

Los inquilinos dicen que el edificio en 315 Berry Street no está bien mantenido y regularmente se acumula basura afuera. Foto vía Olivia Silver

Sin embargo, a lo largo del proceso, MicroGrid Networks ha argumentado que se ha demostrado que las baterías son seguras y no son las mismas que las baterías de las bicicletas eléctricas que aparecen con frecuencia en las noticias por provocar incendios domésticos; que los ingenieros han demostrado que el edificio, una antigua fábrica de municiones, puede soportarlos y soportar el peso del agua para combatir un incendio; y que el FDNY cuenta con sistemas rigurosos para administrar las baterías.

En última instancia, MicroGrid Networks dice que el almacenamiento de energía limpia se necesita desesperadamente en Nueva York, y se requiere el uso de edificios residenciales para ese almacenamiento para hacer la transición a la energía solar, eólica y otras fuentes de energía renovable.

El edificio de siete pisos y 49 unidades, según los inquilinos, es el primer edificio de la ciudad convertido con la ley de loft en los años 70, y muchos inquilinos artistas con renta estabilizada de larga data todavía viven allí. Actualmente tiene 57 infracciones abiertas, y los inquilinos dijeron que el agente gerente Richie Herbst de 315 Berry St Corp, el propietario del edificio, no responde para solucionar los problemas, lo que agrava los temores de que el edificio no esté debidamente equipado para administrar el proyecto.

Brownstoner contactó a Herbst, pero no recibió respuesta al momento de la publicación. Herbst le dijo a BK Reader en 2022 que recibiría "mucho menos" de $ 5,000 por mes por arrendar el espacio del techo a MicroGrid Networks.

Un agujero en el hueco de la escalera en 315 Berry Street. Foto vía Oliver Silver

Si bien el FDNY emitió una carta de no objeción al proyecto, los inquilinos dijeron que los bomberos les dijeron en una reunión reciente de la junta comunitaria que no tienen experiencia en la lucha contra incendios de batería. En 2021, el departamento de bomberos local inició una petición contra el proyecto, dijeron los inquilinos.

La inquilina Dana Kane cuestionó en la audiencia reciente de BSA "¿cómo crees que nos sentimos al saber que los bomberos no quieren subir al techo si hay una explosión?"

"Tú no puedes, ni tampoco MicroGrid, garantizar que el proyecto no explote. Y ese es el problema en pocas palabras", dijo a los comisionados.

Kane dijo que BSA está pasando la responsabilidad de la seguridad de la instalación al Departamento de Edificios. "Cada [agencia], incluida la BSA, tiene cuidado de afirmar que no es su responsabilidad. Es otra agencia. Eso no es lo suficientemente bueno. Esperamos más de los funcionarios de nuestra ciudad".

La inquilina Jennifer Kuipers dijo en la audiencia que su mayor preocupación no era un incendio sino el colapso del techo del edificio. "Cuando el comisionado de bomberos habló en esa reunión pública para que conste, dijo a mis preguntas directamente que no se pueden apagar estos incendios de baterías una vez que hay una fuga térmica, todo lo que se puede hacer es apagar las baterías para tratar de mantenerlos". se enfríe lo suficiente y no explote, y nuestro edificio no es estructuralmente [adecuado], no puede drenar esa cantidad de agua".

La inquilina Olivia Silver comparte esas preocupaciones y dijo que los inquilinos habían recibido "cero detalles" sobre cómo el FDNY combatiría un incendio en el techo. "Cómo se me permite esto es una locura, está totalmente más allá de mí que se me permita", dijo.

Silver le dijo a Brownstoner que "no tenía nada en contra" del almacenamiento de baterías y la energía verde: "Sé que es un problema muy, muy grande en la ciudad en este momento y que están tratando de encontrar soluciones". Sin embargo, dijo que no creía que poner una tecnología relativamente nueva en un edificio residencial con alrededor de 100 inquilinos fuera una buena idea. "Esta es una situación deprimente", dijo.

Una grieta en la pared de un apartamento en 315 Berry Street. Foto vía Olivia Silver

El International Code Council emitió una guía sobre los sistemas de almacenamiento de energía (ESS) a principios de este año que dice que los ESS son mucho más seguros que los "productos de consumo mal regulados" y que los sistemas actuales son "notablemente más seguros que los instalados incluso hace dos o tres años, y es espera que los instalados dentro de dos o tres años sean más seguros que los instalados hoy".

Sin embargo, la guía, destinada a funcionarios de la construcción, servicios de emergencia, planificadores, arquitectos e ingenieros, dice que "al igual que con cualquier tecnología nueva, existen preguntas comprensibles sobre la seguridad de los sistemas de almacenamiento de energía de baterías de iones de litio". Cabe destacar los incendios y explosiones.

Los incendios en los sistemas de almacenamiento de energía en Arizona, China y Corea han puesto de manifiesto los riesgos que plantean los sistemas y la necesidad de procedimientos meticulosos en el desarrollo, instalación y mantenimiento de baterías.

Con el aumento global de los sistemas de almacenamiento de energía, varias organizaciones, incluidas Underwriters Laboratory, FEMA y Fire Protection Research Foundation, están investigando cómo garantizar la seguridad de la nueva tecnología y estableciendo estándares para gobernar los sistemas.

Inundaciones dentro de un apartamento en 315 Berry Street. Foto vía Olivia Silver

Brian O'Connor, ingeniero de la Asociación Nacional de Protección contra Incendios, le dijo a Brownstoner que si bien no existe un mejor enfoque nacional para combatir los incendios de ESS, se ha desarrollado una variedad de recursos de capacitación para "mantener seguros a nuestros bomberos y al público, y extinguir estos incendios en una manera con la que todos están contentos".

Dijo que si bien los sistemas de almacenamiento de energía de iones de litio incluyen sistemas de administración de baterías, sistemas de administración térmica y otras tecnologías integradas para tratar de evitar que los sistemas de almacenamiento entren en fuga térmica, aún se deben tomar precauciones, mitigar los riesgos y regular. poner en su lugar Dijo que si ocurre una fuga térmica en una batería en la azotea, un incendio podría "absolutamente" extenderse a través de los edificios.

"El mayor desafío de estos sistemas de baterías es que no son algo a lo que estemos acostumbrados, es una nueva tecnología que tiene estas características únicas contra las que tenemos que tomar medidas específicas para protegernos. Esas medidas existen, pero todavía es algo con lo que, supongo, no hemos familiarizado completamente a toda la industria de bomberos, y es un desafío tratar de obtener la información", dijo.

Un representante del FDNY le dijo a Brownstoner que el departamento emitió su carta de no objeción al proyecto después de que "nuestra Oficina de Prevención de Incendios y la Oficina de Operaciones de Incendios revisaron completamente la instalación propuesta".

El representante dijo que el FDNY escuchó que la instalación "suministrará energía a la red eléctrica y que se ha colocado en el techo de un edificio debido a la escasez de ubicaciones terrestres disponibles en la comunidad. El hecho de que la instalación propuesta esté en un techo al aire libre sirven para mitigar algunos de los peligros asociados con las instalaciones de SESS".

Imagen a través de la solicitud de permiso especial de MicroGrid Networks a la Junta de Normas y Apelaciones

Si bien ha pedido a la BSA que exija a MicroGrid Networks que incluya medidas de seguridad adicionales (una alarma contra incendios, un sistema de rociado de agua, un elevador de tubería vertical, distancia del área de recreación, recintos de seguridad, paneles resistentes al fuego en la plataforma y espacios libres de las paredes del parapeto) en última instancia, los proyectos la aprobación está en manos de la BSA. "El Departamento de Bomberos ha abordado solo los aspectos de seguridad y extinción de incendios de la instalación propuesta", dijo el representante.

Si bien la BSA debe aprobar el permiso especial para que el proyecto avance, el Departamento de Edificios también debe emitir los permisos y otras agencias participan en la aprobación.

Michael Kozak, un abogado que los inquilinos contrataron recientemente con la ayuda de fondos de GoFundMe, argumentó en la audiencia que la instalación no podía llevarse a cabo legalmente independientemente de los problemas de seguridad, dado que violaba las leyes de estabilización de alquileres. La ley, dijo, requiere el permiso del Departamento de Vivienda y Renovación Comunitaria antes de realizar cualquier cambio en los servicios de los inquilinos, en este caso, el techo, el elevador y el acceso al muelle de carga.

Sin embargo, Lobel, abogado de MicroGrid Networks, dijo que los permisos especiales emitidos por la BSA están "específicamente diseñados para brindar un alivio específico a los solicitantes", y el criterio según el cual se evalúan es si el proyecto serviría al área residencial en la que se está instalando. y si se habían explorado a fondo las opciones de ubicación que no requerían un permiso especial. Dijo que, en los últimos dos años, MicroGrid Networks había cumplido con todos los requisitos para que se emitiera el permiso.

Agregó que otros departamentos de la ciudad, como el Departamento de Edificios y el Departamento de Bomberos, son responsables de establecer protocolos de seguridad, no la Junta de Normas y Apelaciones.

El techo de 315 Berry Street y los de sus vecinos. Imagen a través de la solicitud de permiso especial de MicroGrid Networks a la Junta de Normas y Apelaciones

Sin embargo, no son solo los inquilinos los que tienen reservas contra el proyecto, ya que la junta comunitaria 1 también votó para desaprobarlo. El presidente Stephen Chesler dijo en la audiencia que cuando un jefe de batallón del FDNY apareció frente a la junta y se le dieron ejemplos de incendios de sistemas de almacenamiento de energía a gran escala en otros estados y países, señaló que el departamento solo tiene experiencia en extinguir incendios de pequeña escala. escala de baterías de litio.

En febrero, la junta comunitaria votó por unanimidad "reiterar sus severas reservas sobre la seguridad de ubicar una subestación eléctrica" ​​en el edificio residencial, dijo Chesler a los comisionados. Dijo que si bien la junta apoya la innovación y la adaptación para abordar el cambio climático, no apoya "iniciativas que puedan poner en peligro a los residentes".

BSA tiene previsto tomar una decisión sobre el permiso especial en su reunión del 5 de junio. El presidente Shampa Chanda dijo en la audiencia de marzo que la decisión de BSA debe basarse en si MicroGrid Networks ha cumplido con los hallazgos de que la instalación servirá al vecindario y que no es posible encontrar un sitio alternativo en un distrito de zonificación real. Otras agencias, dijo, son responsables de emitir otros permisos y hacer avanzar el proyecto.

"El nuestro es solo uno de muchos, muchos pasos para que este proyecto se construya, así que solo quiero dejarlo registrado", dijo.

En la audiencia, agradeció a los oradores por "señalar factores muy críticos", que dijo que la BSA señalaría a la atención de otras agencias para "garantizar que la seguridad de los edificios y la operación no afecten la seguridad del edificio". y los inquilinos".

El techo en 315 Berry Street. Imagen a través de la solicitud de permiso especial de MicroGrid Networks a la Junta de Normas y Apelaciones

El director de operaciones de MicroGrid Networks, Timothy Dumbleton, le dijo a Brownstoner que el proyecto no solo satisface las necesidades severas de la comunidad, ya que Water Street Network en Williamsburg es una de las redes más estresadas de la ciudad, dijo que científicos, ingenieros y otros expertos han demostrado la la tecnología es segura.

Dijo que la compañía había buscado durante años ubicaciones para el sistema de almacenamiento que no requirieran el permiso, pero dijo que no había encontrado nada. Agregó que el precio de arrendamiento del equipo de almacenamiento de baterías no puede competir con los precios de alquiler residencial, lo que hace que sea casi imposible encontrar un terreno en Williamsburg.

Dumbleton dijo que el Departamento de Bomberos de la ciudad de Nueva York tiene algunas de las reglas más estrictas del mundo para el almacenamiento de baterías, incluido que las baterías deben estar certificadas por UL, y la ciudad tiene reglas adicionales con respecto a la seguridad de las baterías. Dijo que MicroGrid Networks ha hecho que varios ingenieros evalúen el proyecto y la capacidad del edificio, y dijo que todos determinaron que el techo puede soportar el peso del proyecto. No obstante, dijo que depende del DOB establecer la idoneidad del edificio para el proyecto, no de BSA.

"Creo que lo que debe comprender acerca de los distritos residenciales y las baterías es que si la ciudad de Nueva York se va a descarbonizar, tiene que haber muchos, muchos, muchos, muchos proyectos instalados en todos los distritos de la ciudad de Nueva York: residencial, comercial, de fabricación. , áreas industriales: todas necesitan baterías; de lo contrario, no se puede descarbonizar", agregó Dumbleton.

Imagen a través de la solicitud de permiso especial de MicroGrid Networks a la Junta de Normas y Apelaciones

Y la ciudad está de acuerdo. En las enmiendas de zonificación de la Ciudad del Sí para la Neutralidad del Carbono del Departamento de Planificación Urbana, los pequeños sistemas de almacenamiento de energía que ocupan menos de 10,000 pies se convertirían en edificios residenciales. Actualmente, las instalaciones de ESS están permitidas de pleno derecho solo en distritos comerciales y de fabricación.

En una mesa redonda de reporteros reciente, el presidente y director de DCP, Dan Garodnick, dijo que tener un sistema de almacenamiento y generación de energía distribuida en la ciudad requiere que las baterías se instalen de manera segura en toda la ciudad. Dijo que DCP había escuchado preocupaciones sobre ESS de la comunidad, pero dijo que los sistemas en la ciudad serían instalados profesionalmente, supervisados ​​por DOB y respaldados por FDNY. Dijo que esto "es un contraste de lo que creo que ha estado ocupando las noticias recientemente, que es, ya sabes, estas bicicletas eléctricas en las que tienes baterías que no están reguladas por nadie, con frecuencia conectadas de manera incorrecta y donde están creando condiciones peligrosas para las personas. ."

"Así que creo que es importante tener en cuenta que estas son las únicas similitudes entre estas dos cosas es la palabra 'batería'. Este es un nivel completamente diferente de compromiso con el gobierno y los profesionales y nunca hemos visto un problema con los sistemas de almacenamiento de energía de los que estamos hablando aquí".

Según una presentación sobre el tema realizada por DCP, los "sistemas basados ​​en baterías se revisaron a fondo, son extremadamente seguros y son completamente diferentes de los sistemas que se encuentran en las baterías comunes de bicicletas eléctricas".

Dice que cada sistema de almacenamiento será "esencialmente diseñado e instalado a la medida por ingenieros y electricistas especialmente capacitados" y que "todas las instalaciones deben usar tecnologías certificadas por UL aprobadas previamente por FDNY" y revisadas en un sitio específico por DOB.

Todas las instalaciones de más de 250 kilovatios se clasifican como sistemas "grandes" y también deben ser revisadas por DOB y FDNY, dijo el DCP en la presentación, mientras que las instalaciones con huellas de más de 10,000 pies aún requerirían una revisión de BSA antes de instalarse en un residencial. distrito.

“Hemos estado trabajando con FDNY y DOB para desarrollar la propuesta y continuaremos las conversaciones con las agencias sobre la seguridad de esta tecnología”, dijo la ciudad en la presentación. Con las enmiendas actualmente disponibles para revisión pública, DCP alienta a los neoyorquinos a comunicarse con las juntas comunitarias, el presidente del condado y los miembros del consejo de la ciudad para compartir preguntas o inquietudes.

Cuando se trata de seguros de edificios, Danielle Lombardo, socia de la firma de seguros inmobiliarios Lockton, dijo que, desde el punto de vista de la aseguradora, no ve los sistemas de almacenamiento de energía como una preocupación.

La instalación de la batería ocupará poco más de 5,000 pies cuadrados. Imagen a través de la solicitud de permiso especial de MicroGrid Networks a la Junta de Normas y Apelaciones

Un representante del Departamento de Planificación Urbana le dijo a Brownstoner que el departamento está al tanto de la solicitud de un permiso especial en 315 Berry Street, y dijo que la agencia "ha estado coordinando con otras agencias de la ciudad, incluida la Oficina de Justicia Climática y Ambiental de la Alcaldía, que han estado supervisando la coordinación de proyectos energéticos críticos, incluido este".

Dijo que tener una red dispersa de almacenamiento de energía "es un requisito previo esencial para una red de energía basada en energías renovables, que es fundamental para abordar la crisis climática y cumplir con nuestros ambiciosos objetivos locales de reducción de emisiones, razón por la cual proponemos facilitar un ESS similar". instalaciones como parte de City of Yes for Carbon Neutrality".

Las instalaciones existentes incluyen las que se encuentran en lo alto del Barclays Center y en el Hotel TWA en el Aeropuerto JFK. "No ha habido ningún incidente de seguridad asociado con estos sistemas hasta la fecha", según el representante.

Agregó que si se aprueba City of Yes for Carbon Neutrality, "todas las instalaciones continuarían recibiendo una revisión exhaustiva por parte de nuestros socios en DOB y FDNY, con estrictas normas de seguridad".

"Con respecto a los desafíos de los inquilinos, los criterios de zonificación y los Códigos de Construcción y de Incendios se aplican en todos los casos. Si los inquilinos sienten que hay infracciones, pueden denunciarlas, pero si se permite una instalación de ESS y se considera segura, las agencias municipales pertinentes deben aprobarla. ."

Los permisos DOB requeridos para la instalación de ESS, dijo un representante de DOB a Brownstoner, son para un sistema de almacenamiento de energía, un sistema de rociadores asociado, el trabajo eléctrico y cualquier soporte de estiba necesario en la azotea y otros trabajos asociados.

El representante dijo que una solicitud tendría que cumplir con todos los códigos y regulaciones de la ciudad, que son "un estándar mínimo de seguridad que todos los proyectos de construcción planificados deben cumplir para obtener la aprobación del Departamento". Todas las solicitudes también necesitarían una carta de no objeción del FDNY, un análisis estructural de la azotea, aprobaciones de la Oficina de Certificación Técnica e Investigación del DOB sobre la tecnología del sistema de almacenamiento de energía.

Si bien los requisitos del código de incendios son administrados por el FDNY, el representante dijo que "los planes de mitigación de incendios asociados con el sistema de baterías incluirían planes de protección contra incendios, monitoreo del sistema de administración de baterías y la construcción de material no combustible debajo de la batería".

Con respecto a 315 Berry Street, el representante dijo que el propietario del edificio comenzó el proceso de obtención de permisos en 2020 y la solicitud se encuentra actualmente en estado de desaprobación, debido a los problemas de zonificación actualmente ante BSA. La evaluación de OTCR del sistema de batería también está en suspenso, dijo el representante, "ya que el solicitante aún no ha presentado toda la documentación requerida con DOB, necesaria para obtener la aprobación de OTCR". Sin embargo, las aplicaciones para el sistema de rociadores de techo y estiba de acero para techo han sido aprobadas por el DOB. El representante agregó que las infracciones actuales del edificio no afectaron el proceso de obtención de permisos, ya que tienen que ver con otras secciones del edificio que no afectan el proyecto ESS propuesto.

Si el departamento recibe la solicitud en total cumplimiento con todos los códigos aplicables y las regulaciones de zonificación, sería aprobada, dijo el representante, y agregó que "DOB no tiene autoridad discrecional cuando se trata de revisar y aprobar solicitudes de proyectos de construcción".

Si el proyecto sigue adelante, y también las enmiendas de zonificación, probablemente será una de las primeras de muchas instalaciones residenciales que verá la ciudad en los próximos años, una nueva adición al paisaje siempre cambiante de la ciudad de Nueva York.

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